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甘孜巴塘縣、武漢市江漢區(qū)、天水市清水縣、溫州市蒼南縣、恩施州宣恩縣、運(yùn)城市夏縣、吉安市遂川縣、廣元市劍閣縣、贛州市南康區(qū)
哈爾濱市呼蘭區(qū)、黃石市黃石港區(qū)、白城市洮南市、儋州市中和鎮(zhèn)、定安縣富文鎮(zhèn)、平?jīng)鍪徐`臺(tái)縣、韶關(guān)市翁源縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗、上海市奉賢區(qū)
襄陽(yáng)市襄城區(qū)、甘孜色達(dá)縣、衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)、咸陽(yáng)市三原縣、平頂山市舞鋼市、西寧市城中區(qū)、雅安市雨城區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、安慶市桐城市
畢節(jié)市納雍縣、黔東南劍河縣、內(nèi)蒙古赤峰市元寶山區(qū)、黔東南施秉縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、武漢市漢陽(yáng)區(qū)、宜昌市枝江市、涼山冕寧縣、湘西州吉首市
天津市河?xùn)|區(qū)、甘孜巴塘縣、永州市新田縣、滁州市南譙區(qū)、大理大理市、日照市五蓮縣、商洛市柞水縣、瓊海市龍江鎮(zhèn)、遂寧市大英縣、臨滄市臨翔區(qū)
鶴崗市向陽(yáng)區(qū)、大慶市紅崗區(qū)、泉州市南安市、重慶市大渡口區(qū)、定安縣富文鎮(zhèn)、濱州市濱城區(qū)、萬寧市東澳鎮(zhèn)、安康市鎮(zhèn)坪縣、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、黔東南麻江縣
內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣、萬寧市山根鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市杭錦旗、漢中市勉縣、黔南三都水族自治縣、鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、北京市豐臺(tái)區(qū)、遼源市東遼縣
紅河彌勒市、常州市溧陽(yáng)市、金華市浦江縣、鄭州市管城回族區(qū)、萬寧市長(zhǎng)豐鎮(zhèn)、蚌埠市固鎮(zhèn)縣
大同市天鎮(zhèn)縣、臨沂市郯城縣、荊門市京山市、南平市建陽(yáng)區(qū)、鄭州市中原區(qū)、黔南平塘縣
慶陽(yáng)市合水縣、五指山市番陽(yáng)、文昌市文教鎮(zhèn)、撫州市樂安縣、湘西州保靖縣、內(nèi)江市東興區(qū)、廣西梧州市長(zhǎng)洲區(qū)、重慶市石柱土家族自治縣
白城市鎮(zhèn)賚縣、儋州市海頭鎮(zhèn)、中山市坦洲鎮(zhèn)、廣州市荔灣區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗
錦州市凌河區(qū)、儋州市中和鎮(zhèn)、曲靖市羅平縣、連云港市灌南縣、臨沂市羅莊區(qū)、貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)、溫州市蒼南縣
黔南平塘縣、呂梁市臨縣、牡丹江市愛民區(qū)、安慶市岳西縣、自貢市大安區(qū)、本溪市明山區(qū)、宿遷市宿城區(qū)、黔南龍里縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達(dá)拉特旗
吉林市豐滿區(qū)、廣西桂林市永?？h、瓊海市大路鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、泉州市洛江區(qū)、韶關(guān)市南雄市、重慶市璧山區(qū)
黃山市屯溪區(qū)、陵水黎族自治縣新村鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、儋州市中和鎮(zhèn)、嘉興市秀洲區(qū)、荊州市松滋市、宜昌市遠(yuǎn)安縣
珠海市斗門區(qū)、忻州市神池縣、南平市浦城縣、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)、重慶市南岸區(qū)
廣西柳州市融水苗族自治縣、慶陽(yáng)市華池縣、錦州市黑山縣、平?jīng)鍪腥A亭縣、鶴壁市浚縣、衡陽(yáng)市衡南縣、臨沂市蘭山區(qū)
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白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、牡丹江市東寧市、云浮市云城區(qū)、廣西來賓市金秀瑤族自治縣、廣西貴港市桂平市、臨沂市莒南縣、濰坊市寒亭區(qū)、徐州市新沂市
蘇州市常熟市、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣、大慶市龍鳳區(qū)、延安市安塞區(qū)
紅河瀘西縣、中山市東區(qū)街道、上海市普陀區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、宜昌市夷陵區(qū)、南平市順昌縣、大慶市讓胡路區(qū)、長(zhǎng)春市寬城區(qū)、萍鄉(xiāng)市上栗縣
鎮(zhèn)江市京口區(qū)、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、懷化市新晃侗族自治縣、沈陽(yáng)市和平區(qū)、天津市河西區(qū)、廣西欽州市欽南區(qū)、大理巍山彝族回族自治縣、雙鴨山市尖山區(qū)、日照市五蓮縣
東莞市道滘鎮(zhèn)、淄博市淄川區(qū)、懷化市沅陵縣、煙臺(tái)市龍口市、婁底市漣源市
鞍山市岫巖滿族自治縣、黃山市黃山區(qū)、延邊圖們市、宣城市宣州區(qū)、齊齊哈爾市富裕縣、濟(jì)南市商河縣、哈爾濱市呼蘭區(qū)、上饒市橫峰縣
馬鞍山市和縣、海北剛察縣、郴州市桂東縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市興和縣、沈陽(yáng)市法庫(kù)縣、濱州市鄒平市、資陽(yáng)市雁江區(qū)、贛州市崇義縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)
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臨滄市滄源佤族自治縣、洛陽(yáng)市欒川縣、綏化市明水縣、長(zhǎng)治市沁源縣、畢節(jié)市納雍縣、甘孜色達(dá)縣、呂梁市離石區(qū)、蘭州市永登縣、景德鎮(zhèn)市浮梁縣
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內(nèi)蒙古包頭市固陽(yáng)縣、內(nèi)江市東興區(qū)、汕頭市潮南區(qū)、上饒市德興市、黔東南施秉縣、邵陽(yáng)市城步苗族自治縣、綏化市望奎縣、東莞市石排鎮(zhèn)、宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣、咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣
常州市鐘樓區(qū)、德州市寧津縣、東莞市中堂鎮(zhèn)、廣西玉林市博白縣、廣西柳州市柳北區(qū)、日照市莒縣
咸寧市嘉魚縣、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、黔南荔波縣、遵義市仁懷市、清遠(yuǎn)市連山壯族瑤族自治縣、朝陽(yáng)市朝陽(yáng)縣
三門峽市盧氏縣、伊春市烏翠區(qū)、上饒市橫峰縣、太原市晉源區(qū)、黃石市西塞山區(qū)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、安陽(yáng)市內(nèi)黃縣、商洛市商州區(qū)
重慶市永川區(qū)、德陽(yáng)市廣漢市、綿陽(yáng)市平武縣、廣西賀州市鐘山縣、龍巖市新羅區(qū)、鹽城市響水縣、眉山市仁壽縣、信陽(yáng)市羅山縣
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牡丹江市東安區(qū)、九江市共青城市、恩施州利川市、黃石市下陸區(qū)、韶關(guān)市翁源縣、阿壩藏族羌族自治州金川縣、佳木斯市樺川縣、遵義市桐梓縣
松原市扶余市、呂梁市離石區(qū)、寶雞市鳳翔區(qū)、萍鄉(xiāng)市蓮花縣、文昌市文教鎮(zhèn)、朔州市山陰縣、東營(yíng)市河口區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、錦州市凌河區(qū)
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民營(yíng)房企重返土拍市場(chǎng)，多家“黑馬”競(jìng)逐熱點(diǎn)城市核心地塊|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近期，國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)迎來一波熱度回升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《1—5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前5月TOP100房企拿地總額達(dá)到4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)的總體升溫主要受到核心城市市場(chǎng)提振。今年前4月，22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交月度平均溢價(jià)率均在20%左右。并且在5月份，這一趨勢(shì)得到延續(xù)，杭州、上海、成都等城市核心區(qū)拍出的高溢價(jià)地塊顯著增加市場(chǎng)信心。
近3年TOP100房企累計(jì)拿地總額及同比??圖片來源：中指研究院此外，值得關(guān)注的是，在一些核心城市的土地市場(chǎng)，部分沉寂許久的民營(yíng)房企正在重新活躍起來，頻頻現(xiàn)身土拍現(xiàn)場(chǎng)，尋求優(yōu)質(zhì)地塊的布局機(jī)會(huì)，為行業(yè)注入了一股新活力。
“黑馬”涌現(xiàn)
在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地總成交金額達(dá)10.11億元，其中多家民企參與競(jìng)拍，四川邦泰集團(tuán)作為本地深耕的“新銳”民企，成功競(jìng)得地塊。
邦泰集團(tuán)不僅進(jìn)入全國(guó)拿地金額前二十榜單，還在成都拿地金額中躋身前十，反映出其對(duì)核心城市的戰(zhàn)略聚焦。
類似情況在長(zhǎng)沙也在上演。5月份，長(zhǎng)沙多宗住宅用地被民企拿下，如偉星房產(chǎn)等中小型房企憑借較低負(fù)債和充裕流動(dòng)性，積極補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。偉星房產(chǎn)在近年來的土拍中表現(xiàn)低調(diào)，但2025年卻突然活躍，成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的“黑馬”之一。
5月部分民營(yíng)房企拿地情況 圖片來源：明源地產(chǎn)研究院廣州市場(chǎng)則更是民企回歸的縮影。
5月30日，廣州土拍出讓的番禺廣場(chǎng)地塊，由廣州番禺置業(yè)拿下；而廣州番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗住宅地塊，則由民營(yíng)房企敏捷集團(tuán)旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以33.2億元全部收入囊中，平均成交樓面價(jià)達(dá)14081元/平方米。
杭州市場(chǎng)同樣熱鬧。濱江集團(tuán)作為頭部民營(yíng)房企，在杭州今年前五個(gè)月拿地金額中位列第一，拿地總額進(jìn)入全國(guó)前十。
同時(shí)，興耀房產(chǎn)集團(tuán)也在杭州增加了土地儲(chǔ)備，進(jìn)入本地拿地金額前十，顯示出民企對(duì)深耕城市的持續(xù)投入。今年3月，興耀房產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過11輪競(jìng)價(jià)，拿下了杭州錢塘區(qū)下沙單元地塊，成交樓面價(jià)20472元/平方米，溢價(jià)率24.07%。
除了這些“老面孔”外，一些新成立或?qū)Ｗ^(qū)域性的小型民營(yíng)房企也在慢慢嶄露頭角，成為城市“新貴”。
例如，5月12日以2.19億拿下浙江溫州甌海區(qū)宅地的華璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于今年1月份剛剛成立；5月23日以2.55億拿下福州長(zhǎng)樂區(qū)地塊的本地房企合達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本也只有100萬。
時(shí)機(jī)成熟
從拿地背景來看，當(dāng)下民營(yíng)房企敢于重返土拍市場(chǎng)并非偶然。
首先在政策端，自去年9月末中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，各地不斷推出降低存量房貸利率、城中村改造等房地產(chǎn)利好政策，有效的緩解了行業(yè)下行壓力，降低了民企融資與拿地的門檻。
進(jìn)入2025年以后，新房銷售端出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，尤其核心城市的改善型需求釋放，提振了房企預(yù)期。
例如，敏捷集團(tuán)在廣州拿的四塊地，正是基于周邊區(qū)域居住氛圍成熟、銷售前景樂觀的判斷，政策端的利好也增強(qiáng)了信心。
其次，民企自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是關(guān)鍵內(nèi)因。
2024年，百?gòu)?qiáng)民企拿地金額占比降至17.6%，同比下降10.8%；在行業(yè)的洗牌中，許多企業(yè)被迫退出市場(chǎng)，但留下來的幸存者通過精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)和聚焦核心，積累了現(xiàn)金儲(chǔ)備。
再加上優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加顯著提升了民營(yíng)房企的參與意愿。2025年以來，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊，土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”地塊。
此外，融資環(huán)境對(duì)優(yōu)質(zhì)主體的邊際改善提供了支撐。
盡管當(dāng)前民營(yíng)房企融資整體仍具挑戰(zhàn)性，但對(duì)于部分財(cái)務(wù)相對(duì)健康、成功渡過調(diào)整期的頭部或區(qū)域深耕型民企，融資渠道正顯現(xiàn)一絲曙光，這也使得它們有了一定能力在土地市場(chǎng)低位時(shí)進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”，抓住市場(chǎng)窗口期。
再者，拿地策略的轉(zhuǎn)變也降低了風(fēng)險(xiǎn)。
觀察當(dāng)下重返土拍市場(chǎng)的民企，拿地行為整體以“補(bǔ)倉(cāng)”為主，而非大規(guī)模的土儲(chǔ)補(bǔ)充，多數(shù)民營(yíng)房企選擇自身熟悉的板塊布局，如敏捷集團(tuán)聚焦廣州、邦泰集團(tuán)深耕成都，這種“精耕細(xì)作”的策略相比以往高周轉(zhuǎn)時(shí)期的激進(jìn)拿地，顯得更加謹(jǐn)慎和理性。
保持分化
盡管民營(yíng)房企重返土地市場(chǎng)，但行業(yè)整體仍呈現(xiàn)顯著分化趨勢(shì)。央國(guó)企繼續(xù)占據(jù)拿地主導(dǎo)地位，民企占比雖有所回升但絕對(duì)份額仍相對(duì)較小，且市場(chǎng)熱度集中于核心城市。
拿地企業(yè)方面，央國(guó)企仍為主角。中指研究院報(bào)告顯示，1-5月拿地金額TOP10房企中，央國(guó)企占據(jù)8席。但部分民企也加強(qiáng)了投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前10，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額前20榜單。
從新增貨值來看，保利發(fā)展以728億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國(guó)以723億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為603億元，位列第三。
具體城市來看，央國(guó)企的“托底”作用明顯。
北京、深圳、廣州等一線城市，央國(guó)企拿地占比均在八成左右；杭州、成都等熱點(diǎn)城市，盡管民企如濱江集團(tuán)活躍，但華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)央企仍為拿地主力。
另外，在部分民企重返土拍市場(chǎng)的背后，仍有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)拿地基本停滯。在銷售端現(xiàn)金流沒有得到持續(xù)改善的背景下，多數(shù)房企的拿地態(tài)度依舊十分謹(jǐn)慎。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.27，較去年年末提升0.1，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10拿地銷售比0.38，個(gè)別頭部房企如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、象嶼地產(chǎn)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。
而企業(yè)的投資也多聚焦核心城市或自身深耕區(qū)域，頭部的國(guó)央企持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小民企則觀望居多。
市場(chǎng)熱度的分化也加劇了這一現(xiàn)象。
一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率居高不下。5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價(jià)率40.33%；5月23日，成都郫都區(qū)地塊溢價(jià)59.34%成交。
另一方面，非核心城市土地市場(chǎng)仍顯低迷，一些三四線城市的部分地塊因去化緩慢或庫(kù)存積壓最終走向流拍。
這種分化既是行業(yè)調(diào)整的產(chǎn)物，也是未來復(fù)蘇的起點(diǎn)。隨著更多民營(yíng)房企回歸土地市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也將進(jìn)一步改善。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月3日，6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價(jià)均超過百億元，核心地塊土拍熱度有望延續(xù)，而核心城市或優(yōu)質(zhì)板塊之外的土拍或將保持平淡。
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